Il est admis généralement que les capacités de remboursement des différents emprunts, pour un crédit immobilier, sont d’environ 25 à 30 % des revenus (appréciés sur une année) majorés éventuellement de l’Aide personnalisée au Logement (APL) à laquelle l’emprunteur serait susceptible de prétendre dans le cadre d’un financement aidé par l’État (PAS) ou d’un PC.
Si ce taux ne semble guère devoir être mis en doute en règle générale, cela ne dispense nullement chaque candidat au crédit immobilier de préciser plus exactement ses capacités personnelles de remboursement de son crédit, en fonction de sa propre situation et de son évolution prévisible.
Les échéances de remboursement des prêts immobiliers étant désormais généralement mensuelles, c’est mois par mois qu’il va falloir organiser votre budget. Il est important, en effet, que vous disposiez des sommes nécessaires pour faire face aux échéances au moment précis où celles-ci doivent être honorées. Sinon, vous risquez des impayés ou des découverts bancaires et, de toutes façons, des frais d’agios imprévus et toujours importants.
Vos revenus
Dans la majorité des cas, les revenus sont essentiellement les salaires. Bien sûr, par salaires, il faut entendre les salaires nets effectivement perçus après déduction des charges et des frais (charges sociales, tickets restaurant, cotisations à la mutuelle d’entreprise.).
Vous prendrez en compte également l’ensemble des autres revenus sur lesquels vous pouvez compter tout au long de l’année, en précisant le calendrier de leurs rentrées : heures supplémentaires, treizième et, peut-être, quatorzième mois, primes, revenus de valeurs mobilières, revenus fonciers, location meublée d’une résidence secondaire, revenus de parts de SCPI, de SICAV, de fonds communs de placement, de livrets d’épargne, etc.
Vos dépenses
Comme vous l’aurez fait pour vos revenus, vous établirez également un calendrier précis de toutes vos dépenses avec la date de chaque sortie.
En pratique, la meilleure solution est de reprendre vos talons de chéquiers, vos relevés bancaires, de cartes bleues et autres cartes de crédit. N’oubliez pas de tenir compte également de toutes vos sorties d’argent en espèces.
Parmi les charges, vous relèverez notamment la nourriture, l’entretien, les vêtements, le loyer et les charges locatives, les charges de copropriété, les différents impôts, les assurances, les frais de voiture et d’essence, les transports, les frais scolaires, les loisirs et la culture (cinéma, théâtre, concerts, livres, disques, cassettes, restaurants et consommations), vacances, tous les autres crédits en cours, les sommes que vous consacrez à l’épargne (versements sur comptes ou plans d’épargne, etc.).
Vous devrez tenir compte également des charges anciennes qui vont disparaître et des charges nouvelles qui vont les remplacer, dans la mesure où vous accédez à la propriété de votre logement.
Parmi les charges nouvelles, vous mentionnerez à part les dépenses liées à votre achat et qui en augmentent le prix (frais de déménagement, achat de meubles, moquette, peinture, rideaux, appareils ménagers, etc.). Pour ces frais ponctuels, il est préférable d’en prévoir le financement sur l’argent réuni pour l’apport personnel de telle sorte qu’ils ne viennent pas s’ajouter aux échéances de votre crédit immobilier.
En revanche, vous devrez noter les charges nouvelles permanentes qui n’existaient pas auparavant et qui sont liées à votre nouveau logement : nouveaux impôts des propriétaires, charges de copropriété, nouveaux frais de transport, nouvelles assurances, dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble (si vous achetez un appartement ancien) décidées en assemblée générale de copropriété, nouveau mode de chauffage et nouveaux crédits souscrits pour l’installation et l’aménagement de votre nouveau logement.
Bien entendu, en contrepartie, il faudra retrancher les charges anciennes remplacées par les nouvelles, telles que le loyer de votre ancien logement si vous étiez locataire, en vous organisant pour que l’ancien loyer ne chevauche pas avec les premières échéances du crédit.
Comme, d’ailleurs, la plupart des dépenses nouvelles viendront se substituer à des dépenses anciennes, vous noterez la date à laquelle cesseront ces dernières et où débuteront les nouvelles : impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière), assurances, frais de transport, factures de gaz, d’électricité, de téléphone, de chauffage, etc.
Dans tous les cas, il faudra éviter le chevauchement des dépenses anciennes et des nouvelles pour économiser des frais inutiles. Il suffit d’entreprendre les démarches nécessaires selon un calendrier établi en conséquence. Ce peut être l’occasion d’économies non négligeables.
Vos capacités de remboursement
Si vous avez établi un calendrier précis de vos « rentrées » et de vos « sorties », il vous sera facile, alors, de dresser un bilan qui vous permettra de connaître vos disponibilités et de fixer le montant des sommes que vous souhaitez consacrer à vos échéances de remboursement.
Vous pourrez également organiser la gestion des fonds en attente, en les plaçant sur un compte d’épargne-logement ou un livret de caisse d’épargne notamment, pour toujours disposer des sommes nécessaires à la date des échéances de votre crédit immobilier.
À déduire de vos échéances
Votre nouveau logement et le crédit que vous allez souscrire peuvent, éventuellement vous donner droit à une aide personnalisée au logement ou à une allocation logement à caractère familial ou social (APL, ALF ou ALS). Ces avantages viendront, bien entendu, en déduction de vos échéances, puisque leur objet est de vous aider à y faire face. Vous devrez, toutefois, tenir compte du décalage qui pourra se produire dans la concrétisation de ces avantages financiers.
Nous ne mentionnons ici ces aides au logement que pour mémoire, car il nous est impossible, dans les limites de ce guide, d’en expliquer le mécanisme et, surtout, le mode de calcul, en raison de leur grande complexité.
On se souviendra, comme nous l’avons précisé dans notre « chasse aux prêts », que les prêts aidés tels que le PAS ouvrent droit à l’APL et qu’à défaut d’APL, les caisse d’allocation familiales peuvent verser une allocation de logement à caractère familial aux familles qui y ont droit en fonction de certains critères concernant la composition de la famille, les ressources du foyer et le montant des dépenses consacrées au logement. Aussi, en établissant votre plan de financement, vous aurez tout intérêt à consulter votre caisse d’allocations familiales pour savoir si vous avez droit à l’une ou l’autre de ces aides et à en faire calculer le montant.
Que recherchent les prêteurs lorsqu’ils calculent votre capacité d’emprunt ?
Les prêteurs vous donneront un chiffre indicatif du montant d’argent qu’ils vous prêteront en fonction des facteurs suivants :
Votre revenu total
Votre revenu est l’un des facteurs les plus importants que les prêteurs prennent en compte lorsqu’ils calculent le montant que vous pouvez emprunter, car votre revenu affectera directement le montant que vous pouvez payer chaque mois.
Si vous achetez une propriété avec votre partenaire, votre conjoint ou votre famille, votre capacité de payer est probablement plus élevée (ce qui signifie que vous pourriez emprunter davantage). Vous verrez plus de conseils ici pour mieux vous orienter.
Votre actif total
Tous les actifs financiers ou immobiliers que vous possédez (tels qu’un portefeuille d’actions, des immeubles de placement, des véhicules ou d’autres actifs corporels importants) pourraient améliorer votre capacité à emprunter de l’argent pour acheter une maison. Vos actifs démontrent votre capacité à économiser et à investir de l’argent de manière durable au fil du temps et montrent que vous disposez potentiellement d’actifs ou de flux de trésorerie supplémentaires disponibles pour améliorer votre valeur nette financière. Si vous vouliez plus d’informations, consultez le site citizencase.org.
Le total de vos dettes et dépenses personnelles
Vos dettes et vos frais de subsistance sont tout aussi importants que vos revenus, vos dépôts et votre épargne lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Toute dette importante, prêt existant ou autre engagement financier dans lequel vous investissez régulièrement votre revenu peut affecter votre capacité à effectuer des versements hypothécaires, c’est pourquoi un prêteur voudra le savoir à l’avance. Il peut s’agir de cartes de crédit, de dettes et de tout engagement financier continu que vous pourriez avoir (comme la garde d’enfants ou les frais de scolarité).
Votre historique de crédit
Votre pointage de crédit joue un rôle important dans la détermination de votre capacité d’emprunt. Si vous pouvez montrer que vous êtes un client fiable qui effectue régulièrement vos paiements de crédit à temps, vous pouvez potentiellement emprunter plus d’argent. Cependant, si vos antécédents de crédit contiennent des retards de paiement, il vous sera peut-être beaucoup plus difficile d’obtenir une approbation de prêt.
La valeur estimée du bien
Une fois que vous avez trouvé une propriété, le montant qu’un prêteur hypothécaire est prêt à vous prêter peut dépendre de la valeur de cette propriété. Le prêteur déterminera la valeur de la propriété en effectuant une évaluation de la maison, qui déterminera le montant qu’il peut vous prêter.
